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在毗邻泉州市区的南安市霞美镇有着不少楼盘在开发，尤其是近两年来大霞美也是南安的土地粮仓之一，出让了不少土地，且地价一块比一块贵。除了早年开发的中骏四季康城、博士慧景城、新都城等楼盘之外，如今大霞美还有大唐景园合著、尚都华庭、中骏四季丽景等多个新盘在开发，而这些新盘基本上集中在霞美镇政府东侧到四黄村之间的一片新区。在限价上大霞美土地出让的标准是毛坯均价不超过8500元/㎡。 然而，这些拿了高价地的楼盘，如今却很难顶着8500元/㎡的限价销售，南安楼市整体陷入库存高企的状态，而大霞美又多盘扎堆入市，互相争抢着为数不多的客源。当初高价拿了地的开发商们尴尬地发现，大霞美房价如果接近江南，那是压根卖不动的。 于是乎，人在矮檐下，不得不低头，然而，如今限价打折卖就能卖得动了吗？显然还是很难去化的。而此时我们惊讶地发现，经历了一轮地价疯涨、房价补涨的大霞美，虽然限价定到了8500，但实际上如今房价又回到了这一轮上涨之前。为什么呢？因为有一个地段很好的盘拿到的是5字头的备案价。一下子大霞美同地段的楼盘居然在备案价上有了3000元/㎡的价差。而更加尴尬的是，就算是拿了5字头备案价的，如今这么低廉的价格，销售情况也远谈不上理想。  4 D W: ^- I7 D- K% A0 K0 S
这个5字头的楼盘就是福安城市广场二期。根据南安市发改局2017年批准的《投资备案表》，福安城市广场二期项目开发公司是南安市霞美房地产开发有限公司，该地块占地面积17363㎡，总建筑面积79268㎡，其中普通商品住宅面积60768㎡。项目总投资1.5亿元。该地块为什么这么便宜呢？因为当初拿地恰在这一轮地价上涨之前。2017年7月27日南安市霞美房地产开发有限公司以3850万元竞得南安2017P03号地块，该地块位于霞美镇山美村和长福村，成交楼面价仅634元/㎡，销售限价是毛坯房5500元/㎡。而此后大霞美拍出的各地块与之相比，楼面价要高上四五倍。 那么这个限价5500元/㎡的项目如今销售情况如何呢？根据南安市预售许可公示信息，福安城市花园二期项目于2018年11月28日取得预售许可证，证号为201841号，开工时间2018年3月，竣工时间2020年8月。本次取证的是7、8号楼及地下室，建筑面积20419.6㎡，共有住宅153套，车位217个。然而根据南安网签公示信息，截止笔者发稿前已售房屋统计仅27套。  * v+ J. l' X* k. u$ \; z. `3 X% q
部分已签约的单元价格如下：  ) i0 `, i/ N1 M8 X
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与大霞美其他的同地段在售楼盘相比，该楼盘价格不可谓不低廉，性价比的的确确是很高的，与泉州市区周边许多房价上万的地区相比，性价比也是突出的。距离泉州市区很近，适合在泉州市区上班且手上资金不多的刚需族。缺点在于大霞美的教育配套是短板。但是5字头的楼盘，也显然不能指望太多。 那么这个价开发商有得赚吗？我们不妨测算一下，该楼盘总投资是1.5亿元，加上3850万元的土地款，再除以60768㎡的计容建筑面积，可以得出成本在3102元/㎡，因此按5500元/㎡的限价去销售，还是有比较不错的盈利空间的，而这主要在于地价着实低廉，挑了一个最合适的拍地时机。而就在此后不久，南安的地价就已经翻着倍往上涨，地王一个接一个，直至2018年下半年土拍转凉。 而如今这么便宜的楼盘居然去化如此不佳，可以看出2018年下半年以来楼市瞬间转凉的态势，让泉州市区周边的楼盘变得更加难卖。对于福安城市花园二期这么一个低成本的项目来说，并不需要快周转，完全可以慢慢卖，实际上大霞美还有不少卖了多年仍然没有卖完的商品房。然而对于那些拿地贵得多，售价高得多的楼盘，接下来又该怎么办呢？脚陷进去要想拔出来可就不那么容易了。
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发表于 2019-1-17 13:51:45
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